上海楼市豪赌十月围城瞄准9月48新开盘生存

捂盘项目赌“金九银十” 48新盘9月争锋

新盘以打折促销为主，90平方米以下的小户型最受青睐

即将到来的“金九银十”，购房者关注三件事：房价是涨是跌？该不该出手？哪里的项目合适出手？

降价成唯一出路

“今年的‘金九银十’不可能复制2009年时的火爆。” 上海中原研究咨询部总监宋会雍在采访时对表示，2010年的“金九银十”可能会出现一个量增价稳的局面。

宋会雍指出，从调控背景与预期交易规模上来看，2010年的“金九银十”无法与2009年相比。但基于前期对市场的观察与试探，众多开发企业计划于9、10月份集中推盘，形成调控之后的第一波供应热潮。为寻求较为成功的亮相，预计较多项目会相比调控前作出价格调整。对紧迫购房者来说，价格相对平和，可选房源丰富，有望促成交易放量。但鉴于会有不少项目属于政策后初次试水，尺度仍偏于保守，寄望于大幅让价并不现实。

“对于2010年的上海楼市‘金九银十’能否如期而至，最主要还是需要外力配合或者开发商降价才能实现。”佑威房地产研究中心副主任陆骑麟对表示，市场期待严厉的宏观调控政策的退出或者转向，使大批具有一定资金实力的投资者能够放心入市，并且能够获得杠杆效益，得到更多利润。但是目前调控政策具有更加收紧的迹象，并且一线城市对三套房的已经停止，因此寄望于通过政策退出实现“金九银十”的可能性已经不存在了。开发商主动降价才是“金九银十”的唯一出路。房价过高，已透支老百姓的购买力，那么在政策严调，投资者没有明显入市的情况下，只能通过开发商的降价来吸引刚性需求入市，而这部分购房者对价格的敏感度较高，因此开发商的主动降价必能吸引这部分购房者入市。

供求关系不支持房价报复性反弹

上海中原研究咨询部研究发现，从近期调控口径来看，压制房价反弹已成调控成果的重要体现，量价齐升将遭遇较大政策压力，量增价稳更容易被接受。在供求关系上，由于近几个交易量的大幅收缩，一手供应虽有收缩但幅度弱于成交，当前市场存量为672.0 万平方米，比新政前增长2 %；二手市场存量更是一度激增至1 .8万套，创历史新高峰，较新政前增长52%，因此整体供求结构不能不支持价格报复性反弹。目前上海楼市局部地区出现价格回调，更多体现的是供应方信心上的提升，而非真实的供求关系体现。

佑威房地产研究中心追溯历年的楼市显示，从历年9、10月份商品住宅成交来看，仅有2008年未出现过“金九银十”，当年这两个月的成交量创出了当年最低。而对于2007年和2009年9、10月份全市商品住宅供求关系来看，都出现明显的供不应求的现象，其中2007年尤其突出，成交量占供应量的一倍左右，并且从9、10月份销售特别好的一些年份来看，整年都出现了供不应求的状况，而从今年前8个月积压的供应量来看（对于2010年的前8个月来看，整个上海市商品住宅成交面积创出近几年最低，月均成交面积不足60万平方米，而2009年9、10月份成交面积达到了140多万平方米，是今年月均成交量的2. 倍），“金九银十”将明显地出现供过于求，因此从当年的供求关系来看，也不可能出现房价的报复性上涨。

多个捂盘项目豪赌“金九银十”

“根据7、8月份一手供求的发展轨迹，眼下的市场回暖多是刚性及部分投资需求追随清扫低价房的结果。” 宋会雍指出， 9月份虽开盘数量增多，但眼下开发企业资金压力并不明显。加上在国土资源部的土地黑名单中，上海成功“净身”，也让开发商稍缓一口气。准确一点说，9、10月份是市场试探版图的放大，楼市实质性放量的机会仍不成熟。但不排除，部分开发企业僵持数月后资金状况能够借机实现一定程度的改善。静待市场机会出现，不仅是购房者的选择，也是开发企业的运营思路之一。

据调查，4月份全面调控以来，不少项目都一再调整上市计划，如位于卢湾的浦江湾1号原计划7月开盘，现推迟到9月；杨浦国际滨江城，开盘时间从5月份推到7月份，但到现在还没有开盘迹象。

开发商捂盘惜售，等待机会的项目在市场上还不少见，如美兰湖中华园、中大九里德苑三期、西郊百丽苑、金地格林世界等，足见这些开发商对于“金九银十”的重视程度。

从今年元旦起就传出推盘消息的万富汇SOHO，目前仍未确定具体的开盘时间。此前4月份就已开始接受客户预订的卢湾区楼盘浦江湾1号，已将7月份的开盘日期推延暂定到9月份。另外，中信虹港名庭在5月房展会上已现身，当时销售人员称预计6月份开盘，但到现在仍“待定”。

打折促销或又成“噱头”

在目前这种情况下，“打折促销”已经成了开发商营销的必然手段，在9、10月大量楼盘入市的情况下，“打折促销”牌更是开发商需要做的文章。不过“打折促销”的根本目的还是在于回笼资金，所以打折幅度不大也就不难理解了，一旦此目的达到，开发商会重返涨价之路。不排除部分开发商利用买卖双方的信息不对称来制造“降价促销”的假象，甚至“内部销售”的丑闻再度出现也不无可能。

“小幅打折的营销策略，其本意并不在于达成多少成交，更倾向于宣传噱头的营造与购房者心态的试探与调查。”宋会雍认为，依照现在市场的发展轨迹，“金九银十”后半程很难有更多开发企业去跟进，除非有强力政策作推手。

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