SOHO中国谨慎转型

长期持有获取稳定的租金收益，或者整体出售是业绩普遍认同的地产经营模式。SOHO中国现在坚持的销售策略，则是快速销售，获取现金，提前获取回报，这种方式很多时候被认为是一种并不成熟的商业模式，“无法平滑房地产商业周期的波动。”盛世太平投资公司董事总经理陈立民说。

SOHO中国在香港上市后，虽然销售业绩连创新高，但SOHO中国现在的股价表现并不出色。有市场投资者担心，公司自持的面积过小会失去对业态的整体引导和控制。市场上甚至一度传言，香港投资者曾“逼宫”、，要求其改变业绩的稳定状况。

陈立民认为，现在SOHO模式最大的问题是不利于员工的发展，过往以销售为主，员工工作完一个项目或者离开，或者赶往下一个项目，很少能够在职业发展上得到提升。而持有型物业则可以扩大公司的规模，为员工职业能力的提升带来空间。

本报了解，2010年上半年，SOHO中国就出现了一波中层员工离职潮。

潘石屹也逐渐意识到SOHO中国商业模式的缺陷，潘石屹计划未来三年内，SOHO中国将持有物业的比例增至20%，包括前门项目、上海外滩项目、银河和光华路项目的部分。

SOHO中国投资者关系部表示：“按这个持有物业的比例，我们的原则就是拿独一无二的，例如像北京前门项目我们全都持有，上海外滩项目我们也会持有一部分，北京银河SOHO，准备留 .7万平方米的商业。”

不过对于潘石屹来说，“真正的问题是SOHO从散售转向自持，谁为这一转型买单。潘石屹原来的客户群主要是山西煤老板。这些人只愿意购买物业，而非租物业。”安邦咨询分析师苏晶认为，“潘石屹现在说的转型尚待观察，实质的动作并不多。”

陈立民指出，这是一个牵扯到很大战略的调整，潘石屹原来的特长是拿地，设计房子，建房子，销售房子，如果是持有物业的比例增加的话，需要员工的培养和公司架构的调整。

在SOHO尚都办公的苏晶说，SOHO写字楼的电梯、供暖以及中央空调等设施，漏洞很多，自持物业对上市公司的管理提出了很高的要求。苏晶指出，自己管理的物业公司只能应对后期的管理问题，对于本身设计和建筑的硬伤是无能为力的。

在2010年中期业绩交流会上，潘石屹就提出，“下一步，为了完善SOHO中国的商业模式。我们准备由SOHO中国自己组建物业管理公司来管理我们开发的物业，这样，SOHO中国的机构与它的商业模式相配合，会让这种商业模式的优点得到更大的发挥。”

潘石屹在2010年中期业绩交流会上说：增加持有型部分，“这是SOHO中国商业模式的一个改变，在物业管理、商业管理方面，就要想办法把物业升值，我们这个计划还是一步一步做。”

从实际销售情况看，近期旺销的银河SOHO购买者也多半来自老客户。目前SOHO中国几个主要项目都处于旺销的阶段，而SOHO中国的物业从定价的角度来讲，与周边相比并不高，而在租价上也比较便宜。对于中小企业来说，性价比比较合适。

也有SOHO中国投资者指出，在商业地产未来几年看好的情况下，潘石屹可能更倾向于加快销售，同时增加项目储备，而对持有型物业投资则无多大的动力。