万科一季度净利同比增长158生存

4月2 日晚，地产龙头万科公布了其2012年首季度报告。报告显示，一季度万科实现营业收入10 .5亿元，净利润14.0亿元，同比分别增长29.8%和15.8%。同时，今年前 个月，万科实现销售面积 00.9万平方米，销售金额 10.7亿元。

对此，万科董秘谭华杰表示，1月份时，由于去年同期的签约销售创纪录，比较基数较大，公司签约销售同比也有所下降，其后的2、 月份，公司的销售金额同比分别上升20.7%和2 .5%。

而面对目前的市场调整期，谭华杰认为最重要的是确保经营的稳健性。万科会继续巩固自身优势，坚持积极销售、谨慎投资的策略，灵活应对市场变化。

此外，截至一季度末，万科合并报表范围内有1 04万平方米已售资源未竣工结算，合同金额合计约1 89亿元，已经超过去年全年的销售额。

拿地极度谨慎

不过，虽然万科一季度的业绩实现同比增长，但从公司目前披露的前 个月销售简报看，其在拿地方面表现出前所未有的谨慎。

身为地产老大的万科，今年以来仅参与了1个城市更新改造类项目，根据当前规划条件，相关项目由万科负责的可开发部分用地面积约12.9万平方米，计容积率建筑面积约 9.4万平方米。

据了解，今年一季度，有公开可持续观察的16个主要城市（深圳、广州、东莞、佛山、上海、杭州、南京、苏州、宁波、北京、天津、沈阳、大连、成都、武汉、重庆）的土地成交面积同比下降约1 %，为近三年以来同期最低。

谭华杰表示，就目前来看，土地市场的调整依然在延续，但土地出让底价的调整仍然不明显。未来在项目拓展方面，公司会继续关注土地市场可能存在的机会，但总体上还是会采取审慎的态度，坚持“宁可错过，绝不拿错”的原则。

而一季度主要城市的成交量也确实让各大房企在拿地时不得不多做出一些考虑。

万科一季报就显示，今年1- 月主要城市的单月成交波动比较大。1月份，北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州这14个城市的住宅成交面积达到了06年以来的最低点，同比降幅达72%；2月份成交面积相比1月份虽然有一定增长，但同比仍然下降27%；进入 月份之后，由于春节后自住需求的释放以及首次置业环境的逐步改善，成交量出现回升，环比增长96%，由于2011年 月份基数较低，所以同比来看，也增长了62%。

不过， 月份的成交回升并没有改变整个季度成交下滑的状况，和去年一季度相比，上述14个城市的成交面积下降了25.5%，同期全国的商品住宅成交面积也下降了15.5%。

销售均价下滑

在已结算项目方面，一季度万科实现结算面积75.4万平方米，实现结算收入101. 亿元，同比分别增长8 . %和 2.1%，结算面积的增速明显高于结算收入。而这也意味着万科一季度的结算均价同比出现下降。

对此，谭华杰表示，这主要因为去年一季度的结算均价存在一定的特殊性。去年一季度时，上海、广州、深圳这三个核心城市结算金额占比达到80%，导致其结算均价显著高于其它季度，相对而言，今年一季度公司结算资源的分布比较均衡，结算均价也更接近去年的整体水平。受此因素影响，结算收入的同比增幅低于结算面积的增幅。

他同时指出，受结算资源结构、市场调整等因素影响，公司房地产业务的结算毛利率由去年同期的 5.0%下降至 0.8%，减少了4.2个百分点，但略高于去年全年28.8%的水平。

万科一季报还显示，在货币资金由年初的 42.4亿元增长至 90.5亿元的同时，万科的短期借款和一年内到期长期借款由年初的2 5.7亿元下降至178.0亿元。在行业资金渠道依然紧缩的环境下，万科“现金为王”的策略初见成效。

同时，相对于年初，万科的净负债率也下降了0.8个百分点至2 .0%，继续保持在行业比较低的水平。

此外，谭华杰表示，市场由自住型需求主导的特征日益明显，因此万科的产品始终延续了以中小户型普通商品房为主的特点，契合市场需求。今年一季度，公司所销售的产品中，144平方米以下户型占比进一步微升至90%。

而在披露一季报的同时，万科也公布了一笔10亿元的借款。其全资子公司丰毅有限公司为满足自身业务投资经营需要，向（香港） 借款10 亿元，公司之全资子公司万科置业为有关借款提供连带担保，担保金额为10 亿元。

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