贵阳超级大盘林立穷政府借开发商建设城中城生存

我们近日发现贵阳的房地产市场出现了一个比较引人关注的现象，就是目前贵阳出现了很多总建筑面积达到几百万平方米甚至近2000万平方米的超级大盘，这些超级大盘的出现会对当地的房价和购房者的心理预期产生什么样的影响呢？这种超级大盘的模式又是否值得推广呢？我们先到贵阳市最大的楼盘，也是全国目前最大的楼盘——花果园去看一看。

：我现在所在的这个位置就是贵阳市以前最大的城中村和棚户区---彭家湾片区，而现在您可以通过镜头看到我身后都是成片的在施工的楼房，这里正在建设的项目就是目前全国最大的住宅项目贵阳花果园小区，说到全国最大那么它究竟有多大呢？这个小区总占地面积达到了6000亩，总建筑面积达到18 0万平方米，也就是相当于2500个标准足球场那么大，如果您步行想走遍小区内的每一栋楼可能要花上一天的时间才能走完，小区建成后将这里将从以前的城中村变成城中城也就是一个超大型的城市综合体，里面将包含4家医院、6个大型公园、8所中小学多个幼儿园和10个中心、预计将有超过 0万人入住。

目前贵阳市已经建成并投入使用的100万平米以上的超级大盘总共有7个，以花果园小区预计建成后入住的 0万左右的人口为例，这样的规模足以抵得上很多地级县，是名副其实的城中城，这一项目从拆迁到最后建成开发商贵阳宏力城集团总共计划投入资金达到900亿，2011年贵阳市财政总收入仅为401亿元，可谓拮据，与邻近省会城市相比，同年昆明财政总收入700亿元，成都更高达1619亿元，如此巨大的房地产项目投入显然是当地政府难以承担的，而政府则巧妙地借用有实力的开发商来完成超级大盘的建设。

宏立城集团副总裁辉：大盘在市政配套，在它的道路，在它的教育医疗等方面，配套相对比较齐全，这样对贵阳的城市化进程起到了相应的推动作用。

贵阳的超级大盘要首先源于土地供给模式。一般来说，地方政府更倾向于控制土地供给量以抬高地价来获取更高的土地出让金。但在贵阳，由于政府财政规模有限，无力进行土地整理和市政投资，于是将地块的土地征用、拆迁整理、安置房建设和市政配套工程等本该由政府承担的土地一级开发，交由开发商完成。当土地整理完成，地块招标、拍卖、挂牌时，政府会确保该开发商获得对此地块的二级开发资格。这种模式被称为“土地一、二级捆绑联动”，在经济落后的三四线城市比比皆是，而贵阳则更倾向于大面积土地出让和大盘的开发建设。

超级大盘销售火 价格战拉低贵阳整体房价

实际上，贵阳10几年前就已经有500万平方米以上的超级大盘出现，但从2010年开始多个超过1000万平方米的大盘开始逐渐涌现，目前最大的一个项目的规划面积甚至达到了2400万平方米，那么这些大盘究竟卖得怎样？又是什么人在买呢？

以购房者的身份来到目前贵阳正在销售的两个最大的项目花果园和中天未来方舟，这里的销售人员告诉他们现在销售情况非常好。

贵阳花果园楼盘销售人员：在我的手上甘肃一个集团公司在我这买了 0套，100平方米的15套，120平方米的15套，住宅，他们不是用来投资，买给他们那些老员工的，跟着公司干了一辈子的那些老员工的，这边气候比较好，适合居住，养老的。

贵阳中天未来方舟楼盘销售人员：沿河的景观房就要贵一些五千多六千多，后面的就是四千七八，四千五六的样子，这边基本上是售完的，这边也是只剩前面这两栋楼，这些都已经卖完了，（都卖完了？）对，还有大面积的（卖得这么好？）然后这片也是卖完了。

了解到，目前贵阳所销售的超级大盘都已经销售过半，以花果园项目为例，2011年和2012年已经连续两年蝉联全国销售冠军，单月最多可卖出一万一千多套，这个数字相当于近期北京全市单月新楼盘销售的总和。而价格方面，2011年以来，几个热销的超级大盘在贵阳打起了价格战、营销战，价格一降再降。统计显示，年，贵阳楼市成交均价从2775元/平方米上涨到2011年的4918元/平方米，但2012年下浮至4670元/平方米，主因就是花果园和未来方舟的价格战，而目前贵阳市实行买房落户的政策，这也吸引了很多贵阳周边的客户前来买房。

宏立城集团副总裁陈晓辉：我们的客户组成，贵阳本地的占到 5%，地市州的客户就是贵州省其他地区地市州的客户，像遵义、六盘水这样的客户占到50%，省外的客户占到15%。

联播评论：贵阳模式难复制 未来管理存难题

贵阳超级大盘的火热拉低了贵阳市的整体房价，虽然这些大盘目前的销售情况相对不错，但如此大的体量，后期销售力度能否跟上还要看开发商的推盘力度和贵阳市场的整体需求情况。而且以微型城市为概念的超级大盘将来建成后也势必会存在管理上的难题。贵阳有着地理、经济的独特性，而目前全国大多一二线城市可开发土地相对稀缺，像贵阳这种超级大盘难以在全国复制。而在和贵阳有着类似特点的三四线城市，这种模式如何推广有待探索。