杨红旭货币宽松不止房价很难下跌

杨红旭：货币宽松不止 房价很难下跌

10月23日晚，央行突然宣布降准降息。于是，社会情绪又是一阵骚动，对于万众关心的楼市与房价尤其如此。与之同时，深圳房价被指见顶、成交量下滑、开发商降价促销的也见诸媒体，再度引发楼市迎来大调整的讨论。

都说中国楼市是政策市，这是长期以来的经验。但国外股市，何尝不是如此？9月美联储决定推迟加息，欧美股市便走出一波上升行情。因此，关注和研究政策走势，对于楼市和股市都很重要。作为引领房价走势的引擎之一，政策又分为货币政策和房地产政策，此两类政策内外结合，共同前推或后拖房价。

回顾去年10月开始的本轮房地产短周期上行阶段，货币政策和房地产政策的同步放松，是核心推动力量。2014年前三季度全国市场普遍降温，“硬着陆论”、“崩盘论”频现

，民众对楼市的预期趋于悲观。而改变这种需求方的悲观情绪，需要不断有刺激性政策出台，就像打点滴，一瓶接一瓶的输水，重病人才会渐趋康复。

我们不妨回顾一下过去一年多“打点滴”的序列。房地产政策：限购放松、地方纷救市、9·30新政、3·30新政、限外放松、公积金新政、首套房贷首付降至25%。货币政策：从去年11月开始至今如果推进结构改革、释放经济潜在增长新动力的承诺能够得到落实，六次降息、五次降准（其他小工具还包括PSL、SLF、MLF、SLO、MBS等）。一瓶瓶点滴打下去，结果就是今年以来，全国商品房销售面积与均价，同比增长8%左右。从70城房价指数来看，去年5月至今年4月连跌12个月，今年5月上拐，涨幅小步扩大至今，9月份已有39个城市新建商品住宅价格环比上涨，其中一线城市房价涨幅较大。

近段时间，包括北京在内的一些城市地王频出，每当诞生一幅地王，周边房价立即向上蹿一蹿整合经销商迫不得已。降息降准也是类似效应，每降一次，购房人心里就会痒一下。大家试想，如果一年前已有购房打算，光是降息就有六次，加上额外的降准以及房地产新政，又有多少人能受得了十次以上的刺激？

所以，一线城市和部分二线城市，自去年10月住宅成交显著反弹以来，一直保持在高位。此次双降之后，其打点滴的效应很快就会体现在10月成交量上，预计多数城市10月住宅成交量将高于9月，“银十”成色强于“金九”。

投资股票和购房，都需要顺势而为。而从本次双降之后的房贷成本来看，实在是历史上罕见的低息时段。过去十几年，也即自从有个人住房按揭贷款政策以来，房贷利率最低的时间是2008年底至2009年。2008年12月经过五次降息之后，五年期以上贷款基准利率为5.94%，当时为了救市，首套房贷利率最低打七折，则为4.158%。

而当前，经过6次降息之后，五年期以上基准贷款利率为4.90%，而当前公积金贷款利率只有3.25%，低于2009年。因此，综合来看，当前房贷利率水平已与2009年差不多，属于历史最低水平。而2009年之后的中国楼市价格变化，我们有目共睹。

因此，无论是时间轴的纵向比较，还是和国际上其他国家的横向比较，在低息环境之下，楼市低迷的可能性很小。也就是说，只要货币宽松不止，房价就很难下跌。

杨红旭（上海易居房地产研究院副院长）