统计局1月房价时隔45个月一二线城市二手生存

统计局1月房价：时隔45个月一二线城市二手房价格拐点

统计局官方公布数据显示：

1月份，4个一线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.4%，涨幅比上月回落0.9个百分点。其中：北京、上海和广州分别上涨0.6%、0.1%和0.9%，深圳下落0.1%。二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下落0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。

31个二线城市新建商品住宅销售价格环比上涨0.7%，涨幅与上月相同；二手住宅销售价格由升转降，下落0.1%。

35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格环比分别上涨0.6%和0.2%，涨幅比上月均回落0.1个百分点。

2019年1月官方发布的全国房地产市场数据与房价走势主要有几个特点：

（统计局的新房数据因为签不真实毫无意义，二手房更有意义）

楼市拐点明显出现：一二线城市的二手房价格开始全面下行，代表了本来延续超过45个月的房价上涨，确立进入下行周期

本轮房地产市场逐步止跌是从2014年930开始，到2015年330政策开始酝酿上涨，体现在房价指数上最初是从2015年4月开始，一线城市上涨，二线城市也止跌。

2015年5月70大城市房价数据，开始本轮价格爆发，当月二手房上涨城市到达42个，其中大部分一二线城市，特别是一线城市最高深圳单月上涨6.3%，全面开始本轮房价上涨。

31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。叠加一线城市下调，这是最近45个月首次出现

2019年1月份时隔45个月，最有房价代表意义的1二线城市二手房价格开始全面下调。

如果后续没有明显的信贷政策变化，预计这1调剂趋势将延续。（目前多个城市开始了松绑房地产调控，但对楼市的影响较小，除非是松绑杠杆工具包括首套房成数、认定标准，否则价格调整依然是趋势）

最近也有包括北京、天津等部份1二线城市的二手房市场出现了成交量的轻微复苏，主要是由于房价跌幅大之下的市场炒作，能不能成为趋势还是看政策。

1：新房与二手房均出现了明显的上涨放缓，上涨城市数据加速减少。

70个大中城市中，新建住宅有58个上涨，4个持平，8个下调，下调城市主要有岳阳、惠州、厦门、泉州、湛江、天津、大连、深圳。

在2018年12月全国二手房市场有47个城市上涨，在2019年1月份，二手房只有41个城市上涨，上涨最多的城市是大理、南宁、呼和浩特、丹东、平顶山、徐州、三亚等城市，有17个城市下调，湛江、福州、广州、深圳、无锡、北海等城市下调明显，有12个城市持平。

2：二线城市二手房房价出现环比下调，市场调整趋势出现

1月份的70城市房价数据中，一线城市二手住宅销售价格环比下降0.1%。其中：北京、广州和深圳分别下落0.1%、0.3%和0.3%，上海持平。2019年12月二手房北京、上海、广州和深圳分别下落0.2%、0.3%、0.4%和0.3%。

31个二线城市二手住宅销售价格由升转降，下降0.1%。

35个三线城市二手住宅销售价格环比上涨0.2%，涨幅比上月回落0.1个百分点。

统计局公布的新建商品房住宅完全来自各地签数据，在各地限制签约的情况下，低估房价上在，在最近各地释放高端存量签约的时候，又放大了市场涨幅。

从全国房地产市场成交量看，1二线城市已基本是二手房占据市场主导，特别是一线城市，北京上海等城市90%市场成交是二手房。二手房数据更代表市场真实情况。

3：新建住宅签价格失去意义

为何二手房价格下调明显，而新房价格仍然上涨的主要原因有几点：

首先：限价政策、部份城市新居双合同的影响，新建住宅价格严重失真，二手房价格已经连续4个月一二线热点城市明显下调。

在过去几年，这些城市针对新建住宅限价严格，所以新居价格表现失真。最典型的比如广州，二手房价格已经明显下调。

4：同比数据依然高位

整体看，由于市场在2018年仍然是大部分城市房价上涨，从同比数据看，依然只有个别城市下调，但从预期看，随着房价环比下调的继续，特别是二手房价格，在2019年会愈来愈多的城市进入环比同比双下调。

从城市看，二手房房价上涨集中三线热门城市。

2三线线城市棚改等政策带来的高峰期仍然存在，部份城市仍然是去库存，从全国看，上涨仍然是主流，虽然分化趋势持续。1二线城市调控政策力度大，但上涨城市的数量依然较多。

特别是中西部面积销售上涨幅度均远超过市场平均涨幅。三线城市成为本轮房价上涨的集中区域。

东部市场调剂主要原因是各种约束性房地产调控政策，而东北房地产市场特别是县城的库存积压依然严重。

2019年开年，一二线城市卖地减少趋势明显，一月，40个1二线城市卖地2525.9亿，同比2018年同期下调了15.4%，环比下调幅度到达了32.4%

土地分化严重,热门城市土地市场退烧明显。

但整体看，最近几个月热门城市土地成交额相对同比涨幅放缓。平均土地溢价率40个城市有32个城市出现了溢价率下调。

中原地产研究中心统计数据显示：多家房企发布销售事迹,1月合计30家企业公布销售额，3189.4亿同比2018年同期3574.76下调了11%。

龙头房企2019年1月数据相比2018年明显出现了2个特点：

1：整体销售额出现明显放缓，龙头房企全面同比下调，销售数据开始退烧。

2：分化继续明显，整体看，中小房企数据依然在上涨。

出现1月数据放缓的缘由除市场本身退烧外，与2018年1月份当时有2017年大量结转有关系。2019年龙头房企放缓很大程度上与三四线城市逐步退烧有关系。

从2018年看，是房地产行业刷新历史记录的一年，标杆房企市场占有率继续集中。

从1月份销售数据看，大部分企业都出现了安稳，预计2019年初销售额很难超过2018年同期。

2019年房地产调控政策新趋势：一城一策+三稳楼市

延续3年的一城一策继续加强明确

2018年可以说是中国房地产调控历史上调控政策出台最频繁的年度，全国各地在10月前频繁升级调控政策，限购、限价、限贷。限商、限售，多重限制下，房地产市场从之前的高温逐渐退烧、

中原地产首席分析师张大伟分析认为：2019年的地方两会，针对房地产主要有几个新特点：

包括棚户区改造建设减少、一城一策房地产调控、3稳成为未来房地产调控趋势

三稳成为最关键的政策方向。

稳地价、稳房价、稳预期，是2018年下半年来房地产政策的主要基调。在两会中，大部分省分都明确提及。

最近是各地两会集中时间，针对房地产的各种定调将不断，整体看，2019年稳定房地产发展将成为政策趋势。

房地产市场也再次提出了稳地价稳房价稳预期。从2018年年中明确的“稳地价、稳房价、稳预期”的全面调控要求，对调控不利的城市继续问责。

稳定其实是双向调理，大涨肯定不是稳定，但狂跌也一样不是稳定。

未来房地产调控将以地方主导，住建部与中央指点的为主。未来不排除有部分城市政策调整，但地方主体要求房地产市场安稳的大原则不变。

未来住建部的约谈、预警将依然影响地方房地产调控，包括2018年的多轮多城市房地产巡查在2019年将仍然常态化。

2019年房地产调控政策整体内容逐渐出现了宽松与收紧并存。要求稳定房地产市场成为2019年各地政策主流基础。

地方主导调控，在房地产市场平稳乃至下行的趋势下，过去过于严格的调控政策出现变化、微调成为趋势。

2019年，全国可能出现一轮起码30城以上房地产调控政策的微调潮，标志着，本轮楼市调控全面见底。未来多个城市的的很多微调宽松政策将密集出现。

特别是对于二三线城市来说，除信贷政策，最近其他政策都有可能调剂。而部份城市的银行也有可能会变现的调整执行中的信贷政策。

现在看，市场基本面出现了变化，大部分城市出现了房源多于购房者的现象。

从各地政策内容看，房地产调控2019年政策取向依然是从严为主，但之前过于严厉，部分城市楼市出现明显调整局部市场，会有政策微调的可能性。

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