楼市分化最终指向经济转型升级了

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潘 璠

期待进一步调控楼市、通过房地产拉动经济增长，政策空间已相当有限。要通过结构调整，发现和培育新的经济增长点，不断减轻对土地财政和房地产业的依赖程度。特别是通过科技创新，促进生产力水平的提升，走出一条创新驱动的发展道路

上月末，有关部门出台了两项有关房地产市场的政策：8月27日，六部委下发通知，放松对外资在中国大陆投资房地产业和外籍机构人员购房的限制；8月31日，三部门发出通知，将购买二套房贷款首付比例由三成降至二成，但北京、上海、广州、深圳可结合自身实际，自主决定二套房贷比例。有人预期，两项利好措施将促使楼市迎来 金九银十 。

去年9月以来，有关部门和很多地方陆续采取了降低首套房贷认定标准、取消限贷限购、连续降息等措施。这些措施使部分改善性需求得到满足，房地产市场随之发生了明显变化，销售额和销售面积由降转升，增幅持续扩大，价格上涨的城市持续增加，下降的城市有所减少。但是，由于城市的地理位置、功能定位、城市规模及人口结构不同，房地产市场规模及价格基础不同，各地房市对调控措施的反应并不相同。

在70个大中城市中，虽然新建商品住宅价格环比上升的城市已经超过下降的城市，但同比价格上涨的城市依然只有北京、上海、深圳3个，同比价格下降的城市则有67个，各地楼市已经出现了比较明显的分化趋势。北京、上海等一线城市，虽然通过满足部分改善性需求而增加了销售，但也使房价重新上涨，使相当一部分自住性需求和改善性需求难以实现。这也是三部门文件明确北上广深可自行确定二套房贷比例的原因。而一些三线城市，房价在一系列利好政策下依然持续下降，表明市场确实出现了供大于求。所以说，本轮楼市调控的措施是有效的，但在各地效果上是有区别的。

在取消限购、 限外 ，二套房贷首付比例降到二成，连续降息使得一年期存款利率接近当前CPI涨幅、半年及以下期存款实际已成负利率的背景下，期待进一步调控楼市、通过房地产拉动经济增长，政策空间确实相当有限了。从这个角度说，各地必须加快转型升级步伐，发展和培育新的经济增长点，改变对 土地财政 和房地产业的过度依赖。

在这方面，重庆市近年来的经济发展经验或可资借鉴。今年上半年，全国经济增速为7%，重庆市则增长11%。重庆市政府主要负责人日前指出了重庆经济的四个结构变化：一是动力结构， 三驾马车 齐头并进；二是效益结构，在全国工业利润下降的情况下，重庆增速超过20%；三是产业结构，三产总量超过二产，工业39个行业大类中35个保持增长；四是投资结构，房地产投资所占比重仅在四分之一左右，低于一些其他大城市。近年来，重庆市通过积极调整经济结构，加快转变经济发展方式，努力改变对房地产业的依赖，经济发展形成了多点支撑的局面。相关发展思路，无疑能给人们带来某些启示。

对于当前的房地产形势，在多项金融调控措施密集出台的同时，有关部门和各地要从实际出发，因城施策，分类指导。一、二线城市要继续控制房价过快上涨，三线城市要积极去库存。在采取多种措施促进销售的同时，各地要始终坚持住房的居住属性，通过允许房价向符合价值的方向合理回归来增加销售，以在促进房地产业发展的同时，满足更多民众的自住性需求和改善性需求。要主动摆脱对 土地财政 的过度依赖，加快经济转型升级步伐，促进经济全面持续健康发展。通过结构调整，发现和培育新的经济增长点，不断减轻对土地财政和房地产业的依赖程度。特别是要通过科技创新，促进生产力水平的提升，走出一条创新驱动的发展道路。这样的发展是高质量的、可持续的，并有利于增强人民群众的获得感。

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