平台信不信由你广州楼价近半年真的降了

预期房价下跌，从未如此统一。

1月6日，货币委员会委员李稻葵在其发表的文章中提及，房地产价格调控不可能走回头路，未来最有可能的是房价略有下降。

1月9日，全国工商联房地产商会发布年度报告称，2012年上半年激发了广大青少年胸怀祖国、建设家乡的巨大热情房价稳中有降。

1月10日，在某地产高峰论坛上，和等“大佬”纷纷亮出观点，认为“降价是今年房地产市场大势所趋”，争论的焦点仅限于降幅多少而已。黄怒波最为悲观，认为“房价降幅将高达 0%”。

从预期房价上涨到下跌，是市场心态的巨大转变，这种转变必须要有房价拐点为前提。广州房价真正下跌，出现拐点在何时？2011年9月份，这是广州房价出现分水岭的节点。从广州成交旺区及这些旺区内的指标性楼盘的价格走势中可以看出，2011年10月份，是广州房价全面下滑的节点。

业内人士认为，2011年房价全面下滑的因素，并没有随着2012年的到来而成为过去，且继续发酵、加重，今年第一季度楼市量缩价跌在所难免。

去年8月为房价最高点

变得蛇蝎心肠

本月10日，第一太平戴维斯在其最新报告中表示，广州十区两市一手商品住宅成交均价从2011年9月份开始出现下滑趋势。广州市国土房管局公布的“10区房地产市场运况的通报”显示：广州房价在去年8月份达到全年最高点，9月份开始著名的“三连跌”，这是过去一年里从没出现过的状况。

说到标志性的降价时间，可以追溯到去年“五一”。当时，碧桂园凤凰城较大幅度的降价及大规模推货，短时间内千套的销售量引起市场轰动。自此，广州更多楼盘追随凤凰城，开始漫漫降价之路。当降价的楼盘越来越多，降价的幅度越来越大，其影响也开始从区域扩散至全市，至去年9月份，广州房价上涨引擎终于失去动力，开始了连续三个月的下滑。

仔细分析，去年9月份及之前的降价，其实还是第一轮，仅限于局部区域。广州房价出现第二轮下降，从局部演变至全面的还是去年10月份。去年10月份之后，广州降价楼盘遍地开花，降价范围也从外围区域向中心区延伸。去年10月份与去年5月份相比，广州房价下降的区域只有四成多，去年12月份与去年10月份相比，则接近七成。具体到个盘，同样如此。

更明显的是，在中心六区里，去年10月份与去年5月份相比，房价涨跌各半。去年12月份与去年10月份相比，下跌的区域超过八成。我们都知道，中心六区房价降了，那就是真降，而不是结构性成交、低价盘成交增多的“假摔”。

当然，如果以去年12月份的楼价和去年5月份的相比，降价的区域及指标性楼盘的占比都不及去年12月份与去年10月份相比。这进一步表明，广州房价是在去年月份出现转折，同时也说明，全面降价更多是针对房价最高点而言。

导致房价下跌因素仍存

广州房价转折的节点，为何是月份？

“一般情况下，重大政策出台大约半年时间，房价会出现波动”，第一太平戴维斯（广州）助理董事吕晓艳分析，广州限购细则自出台到去年9月份刚好大约半年时间，“出现波动应该说是政策效果开始显现”。

其实，对开发商来说，无论什么政策，都是调整价格的间接原因，最直接的原因，还是他们的楼没有卖出去。去年5月份，广州全市可售商品住宅套数为 . 万套，按照当时的销售水平，去化时间也就半年左右。而到了去年9月底10月初，这个数字已上升到4.9万套，去化时间需要约10个月，开发商资金压力骤增。加上冲刺业绩等因素，降价成为商家的共识。

导致房价下跌的因素，会否随着2011年过去而过去？

很难。评级机构惠誉发表的最新报告称，为了实现抑制并稳定房价的目标，限购令在2012年不可能取消。至于销售，近期广州库存量更增至6. 万套，形势持续恶化。目前，大、小开发商的营销负责人，都不对2012年寄予太高期望，广州方圆地产顾问有限公司副总经理赖峥所说的“第一季度量缩价跌”的预判很可能成为事实。

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