目前北京市场库存也出现了积压柔软

的长和系资本运作一波未平，一波又起。

12月22日，据香港市场消息称，李嘉诚旗下的长江实业（0001.HK）正在酝酿打包手中的内地物业，推出香港首只以计价的（房地产投资）。消息人士透露，这只REITs的主要资产将包括长实与和记黄埔（001 .HK）共同持股的北京东方广场，以及长和系的其他物业资产，规模可能超过100亿元。

如果这只REITs如市场预计的在明年上半年问世，将是继香港上市的泓富REITs（0808.HK）和新加坡香港两地上市的置富REITs之后，李嘉诚旗下的第三只REITs。出于分拆REITs对长实内地物业透明度的提升，以及长实净资产折让收窄的乐观预计，长实股价当天大涨 %。

“从市场时机和长和系一贯的作风来看，这次分拆REITs的可能性很大。”香港泓福证券研究部主管邓声兴对记者说，“香港人民币存款已经达到一定规模，近年来将目光越来越多投向内地市场的李嘉诚借REITs分拆将手上增值能力偏弱的商场物业打包上市脱手，既可以套现，又能集巨资再在内地大展拳脚，将进一步提升长和系在内地市场的地位。”

故伎重施

据消息人士透露，本次发行REITs的相关申请已获国家商务部和局等部门的首肯，并于近日提交至香港证监会，目前仍在处理中。而联席账簿管理人与财务顾问则是典型的“中西配”，以和为主，并有可能加入更多中资投行。

目前，随着人民币离岸市场的蓬勃发展，香港人民币存款创出新高，规模已达到2000亿元。此前在香港发行的众多人民币都获得了数十倍的超额认购。港交所也对资本市场上以人民币计价的资产抱以很大期许。10月，港交所行政总裁李小加表示，希望明年在港交所能看到以人民币计价的销售；而11月底，港交所主席夏佳理也对外界预言，首只人民币股票最快将于明年在香港挂牌。

就此，证监会内部人士对本报表示，“尽管H股公司进行人民币暂无法律依据，但人民币REITs并无此限制，只需要香港证监会与内地相关外币管理部门就人民币兑换流动达成一定的安排即可。”

作为香港本土最成功的企业之一，长实显然希望能够饮到人民币REITs的头啖汤。近年来加大内地扩度的李嘉诚曾经对长和系资产在A股国际板上市颇感兴趣，但国际板迟迟没有新的进展，让李嘉诚不得不重新将目光转回香港，此番港交所的鼓励对其不啻为天赐良机。

由于旗下拥有庞大的收租物业，长实一贯是REITs发行的急先锋。2005年，长实曾经打包旗下香港地区的几家写字楼做成泓富REITs上市。随后，长实又将香港几家购物中心和零售物业分拆为置富REITs在新加坡挂牌交易。这一次，将轮到长和系的内地物业出场了。

目前，长和系在北京、天津、上海、重庆等地均有多个出租项目，北京以出租率达到95%的东方广场为代表，而在上海则拥有更多物业，包括世纪汇、静安区新闸路项目、嘉里不夜城、项目、华尔登广场与梅陇镇广场及商厦等，另外在重庆也持有珊瑚水岸、大都会广场及部分商厦。

一位香港投行人士认为，房企做REITs一般倾向于选择升值潜力及回报有限的物业，在租金回报稳定、估值高峰时套现，随后可腾出手投资其他更有价值的项目，“2005年长实拆分泓富REITs就是这种套现投资的典型个案，当时工业大厦租客流动多，加租难，在地产热潮时出手，绝对是应时之作，投资客也很喜欢。”

显然，趁着内地物业估值的高企，李嘉诚这一次又故伎重施了。

内地号角

部分投资人士质疑，长实内地物业的租金水平并不能与香港相提并论，但中信证券负责REITs筹备工作的房地产金融高级经理翁少群认为，“不能说内地收租物业就比香港的差，只要定价合理、管理得当，一样对投资者有很高的吸引力，尤其是以东方广场为代表的长实旗下内地物业资产，质量还是相当不错的。”

据DTZ戴德梁行最新报告显示，有可能担纲本次分拆的核心资产——东方广场的零售物业租赁单位仍奇货可居，项目租金位列北京物业榜首，租金范围每月每平方米在550~2400元。

邓声兴预计，长实的这只人民币REITs收益率能够达到4%～5%，“不过对于海外投资者来说，由于这只REITs的交易、报价、股息等都是人民币的形式，考虑到人民币的升值空间，还是颇具吸引力的。”

上述投行人士认为，REITs投资者多以收息为目标，因此其本质上类似于定息产品，考虑到此前人民币债券在香港市场的空前热销，这只流动性更好的人民币REITs或许会创造香港市场的认购纪录。

但这只人民币REITs的意义远不止吸引投资者竞相认购套现，由于REITs 90%的收益都用以分红，很容易继续频繁的配股增发。“这是长和系一个很明显的加强内地投资的信号，源源不断地融到人民币后可以快速直接进行内地的物业和土地收购，这或许将成为香港本土企业在内地扩张的一条新路径。”邓声兴说。

不过这种便捷的人民币融资需要建立在日益增长的香港人民币流通量上。港交所人士也对媒体表达了对人民币融资的担忧，“如果一旦交易量和流动性不足，香港的人民币股票将会沦为下一个。”

整合猜想

内地商业资产的REITs上市，不仅为李嘉诚的长和系今后选择适当时机注入更多素质较佳的物业以融资或套现预留了一个方便快捷的通道，也为集团今后的整合战略及财务安排提供了更多回旋余地。

此前，市场曾经盛传和记黄埔将借壳旗下的和记港陆（0715.HK）实现地产资产的整体上市，此事因为和黄富有地产经验的职业经理人徐建东空降至和记港陆任董事总经理而显得前景明朗。

但问题在于，长实与和黄一旦都将地产业务上市，投资者如何选择以及二者如何解决同业竞争的问题也将诉诸台面。如果确如市场传言，李嘉诚选择将长实与和黄共同持有的物业资产打包做成REITs上市，这或许将是未来二者业务整合的一个暗示。

“和黄与长实分开两家来投资地产没有很大的效益，以后有可能将整个集团的地产业务整合到同一平台上，也就是说，和黄和长实都会分拆自己的地产业务。”海通国际研究部主管麦德光表示。

与商业物业情况类似，和黄与长实在内地的住宅项目上也是同进同退。目前，长实持有和记黄埔49.97%的股权，在和黄地产内地的项目中，长实也大多以不超过50%的参股方式进行合作开发。“既然REITs能够以共同持有的物业进行上市融资，那住宅项目同样可以以长和系的整体身份共同登陆资本市场，而没有长实与和黄之分。”分析人士说。

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